Americká hypotéka – bezúčelový úver s výhodami [príručka]

Na výpočet splátok americkej hypotéky použite našu špeciálnu kalkulačku.

O takzvanej „americkej hypotéke” sa u nás na Slovensku hovorí čím ďalej, tým viac. Málokto však naozaj vie, ako takýto typ bezúčelového úveru funguje a ako sa dá využiť. Preto vám prinášame krátky sumár toho, aké sú principiálne podmienky schválenia americkej hypotéky a tiež niekoľko spôsobov využitia takéhoto úveru. 

 

Čo je americká hypotéka a čím je výnimočná [výhodný úver]

Poskytovatelia americkej hypotéky môžu byť rôzni. Môže ísť o banky, nebankové spoločnosti, alebo takzvané P2P (angl. Peer to peer) spoločnosti poskytujúce pôžičky od ľudí pre ľudí. V jednotlivých častiach článku popíšeme parametre, ktoré sa môžu medzi týmito poskytovateľmi líšiť. 

 

Americká hypotéka z pohľadu banky

Na slovenskom trhu nie je presne definovaný pojem americkej hypotéky. Ak sa bavíme o americkej hypotéke, musíme ísť do hĺbky. Hypotekárny úver je na Slovensku definovaný ako úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorý slúži na kúpu, stavbu, stavebné zmeny nehnuteľnosti, konsolidáciu úverov a ďalšie. Ak teda hovoríme o hypotéke ako takej, jej podmienka je, že peniaze dostanete na presne definovaný účel, ktorý musíte dodržať.

Na rozdiel od toho je americká hypotéka o niečo benevolentnejšia. Sám osebe tento pojem definovaný nie je, no na našom trhu označuje spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Z toho vyplýva, že čerpanie úveru je bez uvedenia dôvodu a striktne do 70 % LTV .

Americká hypotéka môže byť definovaná aj ako úver zabezpečený nehnuteľnosťou, bez skúmania príjmov. Avšak ak sa bavíme o bankovom produkte, banka je u nás aktuálne povinná skúmať príjem žiadateľa. Na Slovensku sa teda v banke a ani nebankovke s takýmto prípadom už nestretnete. 

 

Americká hypotéka je typ spotrebného bezúčelového úveru, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou do 70 % LTV. Peniaze nadobudnuté založením nehnuteľnosti teda môžete využiť na akýkoľvek účel bez bankou stanovených obmedzení.


 

Nebanková spoločnosť a jej pohľad na americkú hypotéku

Aj nebankové spoločnosti musia zo zákona skúmať príjem a zázemie žiadateľa o pôžičku. Nemajú však tak prísne podmienky ako banky, a preto vedia pomôcť aj ľuďom, ktorým banky úver nedali. V skratke sú teda všetky procesy podobné. Na rozdiel od banky môže byť však „nebankovka” benevolentnejšia a ponúknuť vám iné podmienky. 

 

Americká hypotéka ako pôžička od ľudí pre ľudí (P2P)

Pri tejto možnosti čerpania americkej hypotéky je proces úplne odlišný. Žiadateľ sa dohodne s poskytovateľom – to znamená poskytovateľskou firmou – na podmienkach, ktoré je poskytovateľ ochotný akceptovať. To znamená, že na rozdiel od banky môžete založiť aj nehnuteľnosť, ktorá by nemusela byť v inej inštitúcii uznaná. Jediným obmedzením v tomto prípade je poskytovateľ samotný. Spoločnosť totiž môže akceptovať aj nehnuteľnosti, ktoré nie sú určené na bývanie, nemusia sa podriaďovať úverovému registru a podobne. Nevýhodou takto získaného úveru môže byť jeho vyššia cena.

 

Aká nehnuteľnosť môže byť založená? [príklady]

Prečítajte si, akú nehnuteľnosť môžete použiť na založenie úveru z pohľadu banky, nebankovej inštitúcie a P2P.

 

Založenie nehnuteľnosti z pohľadu banky a nebankovej spoločnosti

V prípade americkej hypotéky môžete použiť ako zábezpeku akúkoľvek nehnuteľnosť určenú na bývanie. Veľkým plusom je aj fakt, že ak potrebujete viac peňazí, ako vám banka poskytne založením jednej nehnuteľnosti, môžete ich založiť aj viac naraz. Tým môžete hodnotu založeného majetku zvýšiť do takej výšky, aby vám poskytli požadovanú čiastku.

Na ručenie sa dá využiť aj nehnuteľnosť tretej osoby. Tento postup sa používa vtedy, ak žiadateľ nemá vlastnú nehnuteľnosť alebo je jeho nehnuteľnosť už zaťažená hypotekárnym úverom. V takomto prípade sa môže ako istina využiť napríklad rodičovská nehnuteľnosť.

 

Založenie nehnuteľnosti z pohľadu P2P

Pri P2P pôžičkách je to aj v tomto bode oveľa benevolentnejšie. Ako istinu môžete použiť doslova akúkoľvek nehnuteľnosť. Ak spoločnosť akceptuje vami ponúkanú nehnuteľnosť na založenie, dohodnete sa už iba na tom, koľko percent zo znaleckej hodnoty bude poskytovateľ akceptovať – LTV – pri P2P to môže byť aj viac ako 70 %.

 

Výhody americkej hypotéky v prípade banky a nebankovej spoločnosti [výhodný úver]

Výhody americkej hypotéky v prípade banky a nebankovej spoločnosti sú nasledovné:

 

Americká hypotéka má v porovnaní s klasickým spotrebným úverom výhodu aj v možnosti splácať úver dlhšie pri klasickom spotrebnom úvere, čo je vo väčšine prípadov horná hranica doby splácania. Pri americkej hypotéke môže byť táto doba aj 30 rokov, vďaka čomu môže byť výsledná mesačná splátka nižšia aj o niekoľko stoviek eur.

 

Pri americkej hypotéke a porovnaní parametrov predmetnej hypotéky a štandardného spotrebného úveru zistíme aj to, že s tým istým príjmom dokážete v prípade využitia americkej hypotéky v niektorých prípadoch čerpať niekoľko násobne viac ako pri klasickom spotrebnom úvere. Pri klasických spotrebných úveroch je totiž horná hranica stanovená bankou najčastejšie niekde pri čiastke 30.000 €, čo nemusí vždy postačovať. 

Pri americkej hypotéke čerpáte viac ako pri klasickom spotrebnom úvere.

 

V prípade, že úver budete poctivo splácať alebo ho potrebujete iba na rýchle preklenutie ťažšieho finančného obdobia či ako investíciu, ide prakticky o lacnejší bezúčelový úver. Úrok a aj výsledné RPMN sú pri americkej hypotéke oveľa nižšie, ako pri iných spotrebných úveroch. Výšku úroku americkej hypotéky si môžete vyrátať na úrokovej kalkulačke.

 

Výhody americkej hypotéky v prípade Peer to peer sieti [nižší príjem je možný]

Okrem vyššie menovaných výhod, ktoré teoreticky môžu platiť aj v prípade Peer to peer siete, je tu ešte jedna pridaná hodnota. Tá pri iných spôsoboch čerpania americkej hypotéky nie je dostupná.

 

Výhodou americkej hypotéky Peer to peer sú podmienky, ktoré sú hlavne na dohode záujemcu o pôžičku a poskytovateľa. Dá sa povedať, že hoci „na papieri” zarobí budúci klient menej, na americkú hypotéku cez P2P sieť môže mať nárok. Výhoda je to hlavne pre podnikateľov a vlastníkov nehnuteľností, ktorí svoj príjem optimalizujú, kvôli nižším odvodom či dani. 

 

Nevýhody americkej hypotéky [možné riziká]

Aby sme boli objektívni, je potrebné zdôrazniť aj riziká a nevýhody spojené s americkou hypotékou. Tie sú spoločné pre všetkých poskytovateľov, tak pre banky, ako aj pre nebankové spoločnosti a P2P siete.

 

Založenie nehnuteľnosti je skôr fakt ako nevýhoda. Pri objektívnom pohľade na vec môže byť v niektorých prípadoch založenie nehnuteľnosti aj prospešné. Takým prípadom je napríklad oneskorenie splátky úveru. Pri úvere bez ručenia nehnuteľnosťou je oveľa skôr začaté zosplatňovanie úveru. V každom prípade je americká hypotéka spojená so založením nehnuteľnosti, a teda rizikom, že v prípade dlhodobej platobnej neschopnosti môže po zosplatnení úveru nastať dražba nehnuteľnosti kvôli vyrovnaniu pohľadávky.

 

Americká hypotéka môže byť v porovnaní s klasickým hypotekárnym úverom drahšia, nie je to však pravidlom. V mnohých prípadoch to je však irelevantné. Väčšina ľudí, ktorí využívajú americkú hypotéku, už nehnuteľnosť vlastnia a peniaze potrebujú na niečo iné.

 

Ak americkú hypotéku porovnáme s klasickým spotrebným úverom zistíme, že je oveľa náročnejšie ju získať. Je totiž potrebné vyjadrenie znalca, zápis do katastra, poistenie nehnuteľnosti a ďalšie iné kroky súvisiace so založením nehnuteľnosti v prospech banky.

Pri americkej hypotéke ručíte nehnuteľnosťou.

 

Nižší príjem a americká hypotéka [skúsenosti]

Tvrdiť, že s americkou hypotékou automaticky získate vysokú sumu, by nebolo úplne korektné. Zo skúseností pri americkej hypotéke však vyplýva, že s nižším príjmom predstavujete pre poskytovateľa väčšie riziko platobnej neschopnosti, a preto sa musí poistiť. To môže urobiť hneď niekoľkými spôsobmi, avšak najčastejšie využívaný je poskytnutie nižšej čiastky ako je maximálne LTV, prípadne ako je žiadaná suma. Teda za založenie nehnuteľnosti dostanete nižšiu čiastku ako niekto s vyšším príjmom. Ak je však riziko priveľké, banka, alebo iný poskytovateľ, môže klienta odmietnuť z dôvodu nedostatočnej bonity aj v prípade americkej hypotéky.

 

Americká hypotéka kalkulačka [výhodný úrok]

Je prirodzené, že o voľbe úveru rozhoduje cena. V prípade americkej hypotéky existujú rôzne kalkulačky na predbežný výpočet splátky a úroku. Vďaka týmto predbežným kalkuláciám sa viete aspoň približne dostať k tomu, čo môžete očakávať.

 

//KALKULAČKA//

 

Americká hypotéka a skúsenosti s ňou v praxi [hypotéka na čokoľvek]

V bežnom živote môžete americkú hypotéku využiť na čokoľvek a financovanie prakticky čohokoľvek. Z dlhodobého pohľadu však pre vás nemusia byť všetky rozhodnutia ekonomicky prínosné. Aj preto sme vybrali niekoľko najčastejších dôvodov, prečo ľudia využívajú americkú hypotéku. V každom prípade je však potrebné založiť nehnuteľnosť, či dokonca viac nehnuteľností.

 

Hypotéka, aj keď americká, má lepší úrok ako iné úverové produkty banky a zároveň týmto štýlom môžete čerpať aj väčšie množstvo finančných prostriedkov. Preto je americká hypotéka častým riešením pri konsolidácii úverov. To však platí iba v prípade, že jednotlivé úvery neviete, alebo nechcete dokladovať pri čerpaní úveru. Ak totiž máte zdokladovateľný cieľ čerpania, použitá bude klasická hypotéka.

Dnes je úplne bežné, že jednotlivec alebo rodina má viacero menších úverov s rôznymi podmienkami, výškou úrokov a splátok. Vďaka nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam, ktoré založíte v prospech banky, sa dá vybrať dostatočne vysoká čiastka s výhodnejšími podmienkami. Takto získané peniaze následne využijete na vyplatenie starých záväzkov. Vďaka tomu získate jeden väčší, ale často výhodnejší úver ako všetky malé dohromady, a iba jeden termín splatnosti, čo sa často rovná aj väčšiemu poriadku vo financiách.

Americká hypotéka sa v tomto prípade použije iba vtedy, ak si peniaze necháte vyplatiť na svoj účet bez dokladovania účelu, a tak splatíte svoje záväzky. To sa využíva hlavne pri úveroch, ktoré v banke neviete alebo nechcete dokladovať – napríklad pomoc od rodiny, priateľov alebo iné osobné záväzky napríklad bez úverových zmlúv.

S americkou hypotékou spojíte vaše úvery do jedného.

 

Americkou hypotékou si pomôžete aj pri kúpe nehnuteľnosti. Kupovaná nehnuteľnosť musí mať nižšiu hodnotu ako tá, ktorá bude založená v prospech banky, prípadne musíte založiť v prospech banky viac nehnuteľností.

Ak kupujete chatu v hodnote 50.000 € a chcete to financovať týmto spôsobom, môžete založiť svoj byt či dom, ktorý má hodnotu 100.000 €. Takto získate financie ihneď. Vďaka americkej hypotéke môžete napríklad vyjednať lepšie podmienky pri kúpe. Chata je pre banku často neakceptovateľná zábezpeka, pretože to nie je nehnuteľnosť určená na bývanie. Často nemá ani prístupovú cestu alebo nespĺňa iné podmienky stanovené bankou.

 

Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku vám banka poskytne iba časť z celkovej hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Ak chcete na hypotéku kúpiť byt alebo dom v hodnote 100.000 €, banka vám dá maximálne 80 %, teda 80.000 €. Ak nemáte dostatočnú hotovosť, môžete požiadať napríklad o spotrebný úver alebo o americkú hypotéku, kde ako zábezpeku použijete inú nehnuteľnosť vlastnenú vami alebo niekým, kto vám je ochotný ju poskytnúť. Takýto postup je väčšinou lacnejší ako dofinancovanie spotrebným úverom. O americkú hypotéku však ide iba v prípade, ak nedokladujete svoj zámer. To sa môže hodiť v prípade, kedy chcete čerpať viac ako len ostávajúcich 20.000 €, aby ste si boli istý, že máte peniaze aj na prípadné ďalšie malé výdavky.

 

Postup dofinancovania americkou hypotékou

Ak váš nový byt časom naberie na hodnote alebo ho zrekonštruujete, vďaka čomu stúpne jeho cena, môžete si nechať hypotéku na novú nehnuteľnosť prehodnotiť. Vďaka vyššej znaleckej cene tak môžete navýšiť klasickú hypotéku a z nadobudnutých prostriedkov sa zbavíte tej americkej. Výsledný efekt je taký, že ste vlastníkom 2 nehnuteľností a jedna z nich nie je vôbec zaťažená úverom. 

 

Najobľúbenejším finančným pomocníkom pri rekonštrukcii domácností je aktuálne spotrebný úver. Jeho výška je však obmedzená do 30.000 €, čo môže byť pri rozsiahlejších zásahoch nedostatočný balík peňazí.

Ak už nehnuteľnosť vlastníte a nie je zaťažená úverom, môžete využiť americkú hypotéku na prerobenie a zveľadenie nehnuteľnosti. Po prerábke jej hodnota stúpne, a tak môžete opäť požiadať o ďalšie prostriedky alebo si úver refinancovať na klasickú hypotéku, čím získate výhodnejšie podmienky.

 

Mnoho podnikateľov, ktorí optimalizujú svoje náklady, sú často v očiach banky veľmi rizikoví klienti kvôli číslam z daňového úradu. Pokiaľ ale takýto podnikateľ potrebuje napríklad kúpiť nový stroj alebo rozšíriť výrobu a nie je možné to financovať lízingom alebo ešte nemá dostatočný, prípadne žiadny obrat (platí pre začínajúcich podnikateľov), môže využiť americkú hypotéku na získanie kapitálu.

S americkou hypotékou môžete zaistiť kapitál pri podnikaní.

 

Ak už ste vlastníkom nehnuteľnosti, chcete začať podnikať a nemáte dostatočný počiatočný kapitál, riešením môže byť americká hypotéka. Vďaka nej môžete získať potrebný vstupný kapitál na to, aby ste založili svoju firmu, patentovali svoj produkt alebo čokoľvek budete potrebovať. Americká hypotéka je zo skúseností v porovnaní s inými úvermi na podnikanie oveľa výhodnejšia. Nemôžete si ju však vziať „na firmu” alebo dať úroky do nákladov, ručíte totiž ako fyzická osoba.

 

Americká hypotéka bez dokladovania príjmu [P2P siete]

Ako sme už spomínali v úvode, v niektorých krajinách na svete je možné vziať si úver aj bez dokladovania príjmu. Na Slovensku to ale legislatíva bankám ani nebankovým subjektom nedovoľuje. Druhá možnosť americkej hypotéky teda nie je na Slovensku realizovateľná cez banku alebo nebankovku. Slovenská legislatíva dokonca prikazuje skúmať príjem žiadateľov aj v prípade bežných spotrebných úverov, povoleného prečerpania či žiadosti o kreditnú kartu. Tieto podmienky sú platné aj pre nebankovky, ktoré sú často benevolentnejšie, ale stále ich viaže povinnosť dokladovania príjmov.

Ak však naozaj potrebujete peniaze a svoje príjmy nedokážete zdokladovať v dostatočnej výške (napríklad podnikatelia), skúste využiť P2P siete. To znamená, že vám peniaze poskytnú priamo ľudia. Na tieto úkony sa špecializuje napríklad stránka Americká-Hypotéka.sk.

 

Americká hypotéka [Sumár]

Hoci je americká hypotéka na Slovensku stále nie úplne jasným pojmom, využíva ju čoraz viac ľudí. Dôvody sú rôzne, avšak ak patríte medzi ľudí, ktorí už majú nejaký majetok a potrebujete viac peňazí ako máte momentálne k dispozícii, aj toto môže byť riešením.

Vo váš prospech určite hrá lepšia úroková sadzba a poplatková štruktúra ako pri klasickom spotrebnom úvere. Nespoliehajte sa však iba na to a vždy sa dôkladne informujte o všetkých ďalších možnostiach a prípadných rizikách. Pri všetkých druhoch úverov nakoniec nerozhoduje iba úrok, ale aj RPMN (ročná percentuálna miera nákladov), a tiež riziko spojené so založením nehnuteľnosti, ktoré nemusí byť pre každého únosné. Pri niekom môže rozhodovať iba nákladovosť úveru, avšak sú ľudia, ktorí si zvolia drahšiu možnosť preto, aby sa vyhli ťarche na nehnuteľnosti.